Die Miete für eine Wohnung ist im Mietvertrag festgelegt, der oft über viele Jahre gilt. Die Miete bleibt jedoch nur in wenigen Fällen auf dem gleichen Niveau. Viele Mieter müssen im Laufe der Zeit mit Mieterhöhungen rechnen. Wann und in welcher Höhe sind Mietersteigerungen zulässig? Wie muss der Vermieter die Mieterhöhung ankündigen? Was sind Mietpreisbremse und Kappungsgrenze? Was gilt bei Staffel- und Indexmieten? Dieser Beitrag beantwortet die wichtigsten Fragen rund um das Thema Mieterhöhungen für Wohnraum.
Welche rechtliche Grundlage gilt für Mieterhöhungen?
Rechtliche Grundlage für Mieterhöhungen ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das in den Paragrafen 557 bis 561 festlegt, dass der Vermieter zur Erhöhung des Mietzinses berechtigt ist. Die Mieterhöhung ist aus unterschiedlichen Gründen in regelmäßigen Abständen möglich, doch darf der Vermieter die Miete nicht willkürlich erhöhen.
Im Laufe der Zeit werden Wohnungen immer teurer, denn der Wohnungsmarkt ist knapp. Vermieter können die Miete erhöhen, um sie an die Mieten für vergleichbare Wohnungen in der Umgebung anzupassen. Als Orientierung für Mieterhöhungen dient der Mietspiegel. Er bietet sowohl für Mieter als auch für Vermieter wichtige Anhaltspunkte, in welcher Höhe Mieterhöhungen vorgenommen werden dürfen.
Mieterhöhungen sind aus drei Gründen zulässig:
- Modernisierungsmaßnahmen für die entsprechende Wohnung
- Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
- Vorliegen eines Staffel- oder Indexmietvertrags
Welcher Mietspiegel ist der richtige?
Bei der Online-Recherche nach dem lokalen Mietspiegel bzw. dem formal treffenderen Begriff "Mietrichtwerttabelle" - werden Sie viele verschiedene Angaben finden. Verlassen Sie sich nicht auf Online-Mietspiegelrechner oder verallgemeinerte Gebietsrichtwerte. Diese bieten allenfalls einen groben Anhaltspunkt, da die Datengrundlage und Ableitung und folglich die Aussagekraft nicht unabhängig überprüfbar sind. Häufig berücksichtigen diese nur neu angebotene Wohnungen auf den Immobilienportalen und berücksichtigen den Modernsierungszustand von Wohnungen nicht ausreichend.
Besser geeignet sind die von den Gemeinden erstellten einfachen bzw. im Idealfall qualifizierten Mietspiegel. Das Adjektiv "qualifiziert" bedeutet, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und von der landesrechtlich zuständigen Behörde bzw. von Interessenvertretern der Vermieter- als auchder Mieterseite anerkannt worden ist. Wenn ein solcher Mietspiegel vorliegt, ist die Verwendung von anderen Quellen zur Begründung von Mieterhöhungen unzulässig.
Tipp: Für viele Städte gibt es online kostenlos einsehbare (qualifizierte) Mietspiegel, in anderen Städten müssen diese z.B. beim Mieterverein oder häufig bei Haus & Grund für ein kleines Entgelt erworben werden. Die Mietspiegel für Düsseldorf, Köln, Langenfeld, Meerbusch und weitere Städte des Rhein-Kreis Neuss sind beispielsweise online einsehbar.
Wie oft ist eine Mieterhöhung erlaubt?
Um Mieter vor stark ansteigenden Mietpreisen zu schützen, dürfen Vermieter die Miete nicht beliebig oft erhöhen. Nach dem Einzug von Mietern gilt eine Jahressperrfrist. Vermieter dürfen die Miete frühestens ein Jahr nach dem Einzug erhöhen, und nur dann, wenn ein Grund dafür vorliegt.
Vermieter müssen Mietern bei Mieterhöhungen eine Überlegungsfrist einräumen. Wie genau diese berechnet wird, wird weiter unten im Artikel erklärt. In dieser Zeit können Mieter überlegen, ob sie der Mieterhöhung zustimmt oder ob sie Gründe haben, die Mieterhöhung abzulehnen. Das bedeutet, dass frühestens 15 Monate nach Einzug eines Mieters eine Mieterhöhung möglich ist.
Besteht der Mietvertrag schon einige Zeit, können Vermieter die Miete im frühesten Fall ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung wieder erhöhen. Auch in diesem Fall tritt die Mieterhöhung frühestens nach weiteren drei Monaten in Kraft. Mieter können also damit rechnen, dass Vermieter alle 15 Monate die Miete erhöhen.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?
Vermieter dürfen Mieten in Deutschland innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen. Ist in einer Stadt eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen stark gefährdet, kann diese Kappungsgrenze reduziert werden. In ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine Kappungsgrenze von maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.
Die Landesverordnung der jeweiligen Bundesländer legen die von der Kappungsgrenze betroffenen Städte und Gemeinden fest. Mieter können sich an einer Liste des Deutschen Mieterbundes orientieren, ob für ihre Stadt eine Kappungsgrenze gilt.
In Nordrheinwestfalen gelten gemäß der 2020 erlassenen Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW) die folgenden Städte und Gemeinden als angespannte Wohnungsmärke mit einer Kappungsgrenze von 15 Prozent: Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Bornheim, Düsseldorf, Hennef (Sieg), Köln, Königswinter, Leichlingen, Münster, Niederkassel, Pulheim, Rösrath, Siegburg, Telgte, Wachtberg und Wesseling.
Die Kappungsgrenze gilt in den einzelnen Bundesländern für bestimmte Städte und ist nur für einen bestimmten Zeitraum gültig. Sie betrifft nur laufende Mietverhältnisse. Auf Neuvermietungen trifft die Kappungsgrenze nicht zu. Hier gilt die Mietpreisbremse.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse unterscheidet sich von der Kappungsgrenze darin, dass sie nur für neue Mietverträge gilt. Die Bundesregierung will mit der Mietpreisbremse Mieterhöhungen in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt eindämmen. So wie die Kappungsgrenze gilt die Mietpreisbremse also nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die einzelnen Bundesländer legen Städte fest, in denen eine Mietpreisbremse gilt.
Die Mietpreisbremse schreibt vor, dass Vermieter bei einer Neuvermietung nur eine Miete verlangen dürfen, die um maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Seit 2015 können die Bundesländer die Mietpreisbremse selbst festlegen. Es ist also auch möglich, eine Mietpreisbremse zu bestimmen, die weniger als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, beispielsweise nur 5 Prozent darüber.
Die Bundesländer dürfen die Mietpreisbremse für einen Zeitraum von maximal fünf Jahren festlegen. Danach wird neu entschieden. Die Mietpreisbremse kann höchstens für weitere fünf Jahre verlängert werden. Seit 2020 haben die Bundesländer das Recht, sie zu verschärfen.
Was besagt das Gesetz zur Reform des Mietspiegels?
Seit dem 1. Juli 2022 ist die Reform des Mietspiegels in Kraft. Sie besagt, dass Städte mit mindestens 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet sind. War bislang kein Mietspiegel vorhanden, mussten diese Städte bis spätestens zum 1. Januar 2023 einen einfachen Mietspiegel erstellen. Städte, die sich für einen qualifizierten Mietspiegel entscheiden, haben noch bis zum 1. Januar 2024 Zeit für die Erstellung.
Die Reform beinhaltet die Auskunftspflicht für Vermieter und Mieter. Kommen Vermieter und Mieter dieser Pflicht nicht nach, müssen sie mit einem Bußgeld rechnen. Mieter und Vermieter müssen für die Erstellung eines Mietspiegels Auskunft über die Höhe der Miete und die Merkmale der Wohnung geben.
Nach zwei Jahren sollen die Mietspiegel an die Marktentwicklung angepasst werden. Eine Neuerstellung von qualifizierten Mietspiegeln muss nach vier Jahren erfolgen.
Möblierte Wohnungen sind nicht im Mietspiegel erfasst. Schwierig wird es auch bei der Miete für Einfamilienhäuser, die in der Regel höher ist als bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Wann ist eine Mieterhöhung nach dem Kauf von Wohneigentum möglich?
Wer Wohneigentum kauft, um es zu vermieten, darf Mieterhöhungen unter denselben Voraussetzungen wie der vorherige Vermieter vornehmen. Das betrifft auch hier:
- Anpassung an die ortsübliche Miete
- Staffel- und Indexverträge
- Modernisierungsmaßnahmen
Bestehende Mietverträge gelten auch noch über den Eigentümerwechsel hinaus, unabhängig davon, wie der Eigentümerwechsel erfolgte:
- Kauf der Wohnung
- Erwerb über eine Zwangsversteigerung
- Erbschaft / Schenkung
Der neue Eigentümer darf die Miete also frühestens nach einem Jahr erhöhen und muss dem Mieter eine angemessene Zeit für die Überlegung einräumen. Er muss die Kappungsgrenze beachten und darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 bzw. 20 Prozent erhöhen.
Mieterhöhung bei Modernisierung
Nach einer Modernisierung hat der Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen. Solche Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise:
- Einbau eines Aufzugs
- Einbau einer neuen, effizienten Heizung
- Anbringung von Balkonen
- Barrierefreier Umbau der Wohnung
Der Vermieter hat das Recht, die Kosten gemäß Paragraf 559 BGB auf die Miete umzulegen. Lediglich bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten darf er auf die Jahresmiete aufschlagen. Die Mieterhöhung in modernisierten Wohnungen ist auf 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Liegt die Miete bei bis zu 7 Euro pro Quadratmeter, ist nur ein Anstieg um bis zu 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren zulässig.
Wie sieht es mit den Regelungen für Mieterhöhungen bei Staffel- und Indexverträgen aus?
Bei einem Staffelmietvertrag sind Mieterhöhungen bereits fest im Mietvertrag vereinbart. Ein Staffelmietvertrag soll beiden Seiten Planungssicherheit geben: Vermieter haben eine fest kalkulierbare Ertragsentwicklung und Mieter wissen im Voraus, wann und in welcher Höhe Mieterhöhungen erfolgen. Im Staffelmietvertrag müssen ein fester Geldbetrag und ein festes Datum festgelegt sein, zu wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Der Staffelmietvertrag ist unwirksam, wenn nur ein Prozentbetrag für die Mieterhöhung festgelegt ist.
Die Miete muss bei einem Staffelmietvertrag für ein ganzes Jahr unverändert bleiben. Mieterhöhungen außerhalb der Staffeln sind nicht zulässig. Erst dann, wenn die Staffel ausläuft, kann der Vermieter die Miete erhöhen. Übrigens sind in diesem Zeitraum auch Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen ausgeschlossen und eine nachträgliche Umlage nach Auslaufen des Staffelmietvertrags ist ebenfalls unzulässig.
Bei einem Indexmietvertrag sind Mieterhöhungen abhängig von der Entwicklung der Lebenshaltungskosten möglich. Grundlage dafür ist der vom Bundesamt für Statistik ermittelte Verbraucherpreisindex. Die Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn sie an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist.
Tipp: Im Internet ist ein Indexmiete-Rechner kostenlos verfügbar. Vermieter und Mieter können damit ausrechnen, ob bzw. in welcher Höhe eine Mieterhöhung zulässig ist. Es ist auch möglich, dass die Miete sinkt, wenn der Verbraucherpreisindex, z.B. nach einem Ölpreisschock, sinkt.
Ein wichtiger Unterschied zwischen Staffel- und Indexmiete: Bei jeder neuen Mietstaffel eines Staffelmietvertrags ist zu prüfen, ob in angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse greift. Im Gegensatz hierzu wird bei der Indexmiete nur bei Vertragsschluss geprüft, ob die Mietpreisbremse eingehalten ist. Eine Kopplung an die Verbraucherpreise stellt die Angemessenheit in gewisser Weise sicher.
Wie muss der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mieterhöhung in Schriftform anzukündigen. Das ist per Brief oder per E-Mail möglich. Er muss mitteilen, zu wann und in welcher Höhe die Mieterhöhung gilt. Dabei muss er dem Mieter eine Frist einräumen, um der Mieterhöhung zuzustimmen oder sie abzulehnen. Die Frist beginnt in dem Monat der Zustellung des Schreibens bezüglich der Mieterhöhung und endet mit Ablauf des zweiten Monats nach Zugang. Wird eine Mieterhöhung also am 1., 15. oder 31. Januar zugestellt, haben Mieter bis Ende März Zeit dieser zu widersprechen. Eine Mieterhöhung kann somit frühestens zum 1. April erfolgen.
Im Schreiben, in dem die Mieterhöhung mitgeteilt wird, muss eine Begründung genannt werden und es soll dabei auch der Mietspiegel benannt werden, auf den sich die Mieterhöhung stützt. Handelt es sich um eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und ist kein Mietspiegel vorhanden, sollte er drei vergleichbare Wohnungen im Ort und die dafür geltende Miete benennen.
Können Mieter nachträglich Mieten zurückfordern?
Verstößt der Mietvertrag gegen die Mietpreisbremse, können Mieter auch überhöhte Mieten nachträglich zurückfordern. Zunächst gilt es zu prüfen, ob die Miete tatsächlich gegen die Mietpreisbremse verstößt. Dies kann in einem Mietwertgutachten, dass wir gerne für Sie erstellen können, festgestellt werden.
Neben dem angemessenen Quadratmeterpreis ist auch die Wohnfläche des Mietobjekts zu prüfen. Weiterhin wirken sich bestehende Sachmängel, wie z.B. Schimmel, Lärmeinwirkungen, oder Legionellenbefall auf die angemessene Miethöhe aus. Hierbei ist im Einzelfall zu prüfen, um welchen Schaden es sich handelt und wie stark dieser in welchen Räumen ausgeprägt ist. Anhand vergangener Urteile zur Mietminderung kann bereits abgeschätzt werden, wie hoch eine Mietminderung ausfallen kann.
Sollte vorab keine außergerichtliche Einigung erzielt werden, lohnt es sich einen Anwalt zu konsultieren, der Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte behilflich sein kann und Sie über das weitere Vorgehen berät.
Häufig hilft aber bereits ein Gespräch zwischen Mieter und Vermieter, bei dem sich beide Parteien darauf einigen, gemeinsam einen neutralen Gutachter zu beauftragen. Wir raten hierbei immer dazu die Kosten hälftig zu teilen, oder im Vornherein festzulegen, wie die Kosten in Abhängigkeit des Ergebnisses aufgeteilt werden. So kann sich beispielsweise jede Partei dazu verpflichten im Falle eines Unterliegens die Kosten zu tragen, oder diese zu einem größeren Anteil zu übernehmen. Häufig können so langwierige und teure juristische Auseinandersetzungen vermieden werden.
Haben Sie weitere Fragen?
Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich und wir beraten Sie gerne.
Dr. Paul Kaplan (geb. Sobota) | Sachverständiger für Immobilienbewertung
Johannes-Hesse-Str. 44
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Mitglied im Bundesverstand öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. | Gastmitglied