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  • Paul Sobota

Schwarzbauten: Das Wichtigste auf einen Blick

Aktualisiert: Jan 31

Wie erkennen Sie Schwarzbauten? Welche Auswirkungen haben sie auf den Wert einer Immobilie? Ist eine nachträgliche Genehmigung möglich? Wir haben die häufigsten Fragen für Sie zusammengefasst!


Was sind Schwarzbauten?

Bei Schwarzbauten handelt es sich um Gebäude ohne Baugenehmigung.

Wann benötigt man eine Baugenehmigung?

Die Faustregel besagt: „Spätestens, wenn das Bauwerk gegründet ist“, also z.B. auf einem Betonfundament steht. Die Regeln variieren jedoch von Gemeinde zu Gemeinde und diesbezüglich kann letztlich nur das lokale Bauamt eine Auskunft geben.

Gibt es einen Bestandsschutz für Schwarzbauten?

Entgegen der weit verbreiteten Meinung gibt es im Allgemeinen keinen Bestandsschutz für Schwarzbauten.

Wie erkenne ich Schwarzbauten?

Sei es der neue Wintergarten, ein neuer Anbau, oder ein zusätzlich aufgesetztes Geschoss: Nicht genehmigte Gebäude im Außenbereich sind schnell erkannt. Der Kartendienst TIM-online des Landes Nordrhein-Westfalen liefert in der Regel gute Indizien. In der dortigen Flurkarte sind Gebäudeumrisse und die Anzahl der Vollgeschosse angegeben. Weicht die vorhandene Bebauung von den dort vermerkten Bauten ab, sollten Sie misstrauisch werden. Eine genaue Auskunft gibt letztlich nur die Bauakte, welche beim zuständigen Bauamt eingesehen werden kann, jedoch basieren die Einträge in der Flurkarte üblicherweise auf den dort hinterlegten Daten. Ist eine entsprechende Baugenehmigung beim Bauamt nicht auffindbar, handelt es sich mit großer Wahrscheinlichkeit um einen Schwarzbau. Bei Vorkriegsbauten ist zu prüfen, ob eine Baugenehmigung existiert hat und möglicherweise im Krieg verloren gegangen ist.


Ein weiterer Klassiker, der jedoch nicht so leicht auffällt, ist der nicht genehmigte Innenausbau: Schnell wird der Dachboden ausgebaut oder ein Keller in eine Souterrain-Wohnung umgewandelt, ohne jedoch eine entsprechende Nutzungsänderung anzuzeigen. Hier hilft meist bereits ein Blick in die Bauwerkspläne, um die nicht genehmigten Umbauten zu entdecken. Seien sie bei einer Besichtigung auch aufmerksam und kritisch: Preist der Makler den Dachboden an und erwähnt geflissentlich im Beiwort, dass dieser nicht in die Wohnfläche eingerechnet wurde, sollten die Alarmglocken klingeln. Hinterfragen Sie ebenfalls kritisch, wenn Ihnen die Küche im Anbau gezeigt wird, die jedoch im Expose nirgends erwähnt wurde. Auch schon vorgekommen ist die auf Immoscout schlecht wegretouchierte Garage, welche zum Wohnraum umgebaut wurde.


Nachträgliche Genehmigung:

Eine nachträgliche Genehmigung von Schwarzbauten ist generell möglich. Hierbei sind jedoch einige Schritte zu beachten: In der Regel ist nachzuweisen, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Antragstellung (!) entspricht. Dies kann insbesondere bei älteren Bauten zu hohen Modernisierungskosten führen, falls Nachrüstungen im Hinblick auf Rettungswege, Brandschutz, Schallschutz, Wärmeschutz oder Fensterflächen erforderlich werden. Gegebenenfalls müssen auch noch zu horrenden Preisen Grundstücksrechte an benachbarten Grundstücken erworben werden, z.B. für Stellplätze, Wegerechte oder nicht eingehaltene Abstandsflächen. Schlimmstenfalls ist eine Genehmigung ausgeschlossen, da der entsprechende Schwarzbau nicht mit dem Bebauungsplan vereinbar ist. In diesem Fall ist ein "Rückbau" (Abriss) der baulichen Anlagen erforderlich.

Die Anforderungen des aktuellen Stands der Technik kann dazu führen, dass ein in der Vergangenheit genehmigungsfähiger Bau nach heutigen Standards nicht mehr genehmigungsfähig ist. Kann jedoch nachgewiesen werden, dass das Gebäude zu einem früheren Zeitpunkt genehmigungsfähig war, kann ein passiver Bestandsschutz erwirkt werden. Der Erfahrung nach ist dieser Nachweis jedoch schwierig zu erbringen, da in den seltensten Fällen einfach nur "vergessen" wurde, einen Bauantrag zu stellen. Scheitert es hier an einem noch so kleinen Detail, bleibt einem nur der Nachweis nach heutigem Normenstand übrig.

Auswirkungen auf den Versicherungsschutz:

Versicherungen erkundigen sich bei Vertragsschluss in der Regel nicht nach der Rechtmäßigkeit der baulichen Anlagen. Da sich Aus- und Anbauten jedoch werterhöhend auswirken, kommt es zu einer Unterversicherung, aufgrund welcher Gebäudeversicherer im Schadenfall die Auszahlung mindern werden.

Auswirkungen beim Kauf / Verkauf:

Das Verschweigen des Fehlens einer Baugenehmigung stellt einen Sachmangel dar, sodass der Verkäufer ggf. schadensersatzpflichtig ist. Erkennen Sie Schwarzbauten beim potenziellen Kauf, ist zu raten, dass der Umgang mit diesen vertraglich geregelt wird. Eine übliche Vereinbarung sieht vor, dass der Verkäufer die Genehmigung nachträglich zu erbringen hat; geschieht dies nicht, ist der Kaufpreis entsprechend des Quadratmeterpreises zu mindern, wobei eventuell anfallende Rückbaukosten zusätzlich zu berücksichtigen sind. Im Extremfall kann sich der Wert somit auf den Bodenwert abzüglich der "Freilegungskosten" reduzieren.

Auswirkung bei Vermietung:

Verglichen mit den Haftungsrisiken bei Personenschaden wirkt das finanzielle Risiko einer berechtigten fristlosen Kündigung des Mieters eher mild. Vermieten Sie z.B. einen nicht genehmigten ausgebauten Dachboden und kommt dort bei einem Brand jemand zu schaden, dann können Sie hierfür strafrechtlich belangt werden.

Haben Sie weitere Fragen?

Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich und wir beraten Sie gerne.


Dr. Sobota | Sachverständiger für Immobilienbewertung

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