Eine präzise und fundierte Immobilienbewertung schafft Klarheit und unterstützt Sie bei wichtigen Entscheidungen – sei es beim Kauf, Verkauf, der Vermögensaufstellung oder in rechtlichen Angelegenheiten.
Nachfolgend finden Sie einen Überblick über unsere Leistungen und die häufigsten Anwendungsbereiche. Haben Sie Fragen oder benötigen Sie weitere Informationen? Kontaktieren Sie uns gerne – telefonisch, per E-Mail, über unseren Chat oder das Kontaktformular. Wir freuen uns, Ihnen weiterzuhelfen.
Ein Kurzgutachten bietet Ihnen eine fundierte gutachterliche Stellungnahme bezüglich des Immobilienwerts. Die Verkehrswertermittlung erfolgt – wie bei einem ausführlichen Gutachten – nach den anerkannten Vorschriften der Wertermittlung (ImmoWertV). Der schriftliche Umfang ist jedoch auf etwa 20 Seiten begrenzt und konzentriert sich auf die Darstellung der wesentlichen wertbeeinflussenden Faktoren. Im Anschluss stehe ich Ihnen selbstverständlich für eine persönliche Besprechung und Erläuterung des Gutachtens zur Verfügung. Bitte beachten Sie, dass ein Kurzgutachten im Gegensatz zu einem Vollgutachten nicht vor Gericht oder vom Finanzamt anerkannt wird.
Inhalt eines Kurzgutachten:
- Verkehrswertermittlung nach den anerkannten Vorschriften der Wertermittlung
- Ortstermins mit Innen- und Außenbesichtigung des Bewertungsobjekts
- Fotodokumentation (Innen & Außen)
- Sichtprüfung der Bausubstanz auf augenscheinliche Mängel oder Schäden
- Überprüfung der bereitgestellten Unterlagen auf Vollständigkeit
- Gutachterliche Bewertung wesentlicher wertbeeinflussender Merkmale
- Darstellung wesentlicher wertbeeinflussende Faktoren
- Umfang des Gutachtens: ca. 20 Seiten
- Abschließendes Gespräch zur Erläuterung des Gutachtens
Wann ist ein Kurzgutachten die richtige Wahl:
- für einvernehmliche Einigungen, z.B. Erbschaft, Scheidung oder Schenkung
- beim Verkauf einer Immobilie
- für Vermögensaufstellungen
- ggf. beim Kauf einer Immobilie, siehe auch Kaufberatung
Honorar: 800 € Festpreis zzgl. MwSt.
Für besondere Rechte (z.B. Wohnrechte), größere Objekte, z.B. Mehrfamilienhäuser, und zusätzliche Leistungen kann das Honorar vom o.g. Betrag abweichen. Ein verbindliches Festpreisangebot erhalten Sie vor der Beauftragung. Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich für weitere Auskünfte.
Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich per Kontaktformular, Chat oder via Telefon unter
0176 55 66 2343.
Kurzgutachten
Verkehrswertgutachten
Mit der Erstellung eines ausführlichen Verkehrswertgutachtens entsprechend BauGB §194 erhalten Sie eine umfassende und detaillierte Analyse Ihrer Immobilie. Da alle wertrelevanten Faktoren präzise, nachvollziehbar und vollständig dargestellt werden, hat diese Form des Gutachtens auch vor Gericht Bestand. Darüber hinaus garantieren wir die Anerkennung unserer Verkehrswertgutachten durch das Finanzamt. Die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 einer DAkkS akkreditierten Stelle als Sachverständiger / Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken, welche gemäß §198 BewG der öffentlichen Bestellung gleichgestellt ist, stellt die Anerkennung sicher.
Wann ist ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten die richtige Wahl:
-
Gerichtliche Auseinandersetzungen.
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Vertraglich vereinbarte Schiedsverfahren.
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Nachweis des geringeren Werts gemäß §198 BewG bei Schenkung oder Erbe. Die pauschalen Bewertungsmethoden des Finanzamts zur Berechnung der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer führen nicht immer zu einer für die Steuerpflichtigen günstigen Bewertung. Dem Bescheid kann fristgerecht widersprochen werden, um im Rahmen einer Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen den Nachweis eines geringeren Werts gemäß §198 BewG zu erbringen. Wir garantieren die Anerkennung durch das Finanzamt.
-
Ermittlung von Gebäudewertanteil und Bodenwertanteil zur Berechnung der Absetzung für Abnutzung (AfA): Insbesondere bei älteren und umfangreich modernisierten Gebäuden kann es vorkommen, dass das Finanzamt den Gebäudewertanteil unterschätzt, sodass der AfA-Anteil geringer ausfällt. Im Rahmen der Verkehrswertermittlung werden Bodenwert- und Gebäudewertanteil separat ermittelt.
Ein solches Gutachten beinhaltet über den Umfang eines Kurzgutachtens hinaus:
- die ausführliche Prüfung und Darstellung aller wertbeeinflussenden Faktoren,
- die Bewertung von Auszügen aus öffentlichen Registern,
- eine umfassende Diskussion und Begründung gewählter Verfahren
- ca. 30-60 Seiten (Umfang enstprechend individuellen Eigenschaften der Immobilie)
- ausführlich abschließendes Gespräch zur Erläuterung des Gutachtens
- falls gewünscht: Beratung bezüglich der Verkaufsstrategie (Inklusivleistung)
- Gutachten in gebundener zweifacher Ausführung (weitere Exemplare bei Bedarf erhältlich)
Honorar: ab 1300 € zzgl. MwSt.
Das Honorar richtet sich in Anlehnung an die HOAI und die Honorarrichtlinie des Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS) nach dem Verkehrswert der Immobilie. Alternativ kann vorab ein Festpreisangebot vereinbart werden. Zur Angebotserstellung werden in der Regel ein Grundbuchauszug, die Bauwerkspläne und eine Angabe zur Wohnfläche benötigt.
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Honorartabelle:
Unbelasteter Verkehrswert:
bis 100.000 €
bis 150.000 €
bis 250.000 €
bis 350.000 €
bis 500.000 €
bis 750.000 €
bis 1.000.000 €
ab 1.000.000 €
Preis*:
1.300 €
1.600 €
1.900 €
2.200 €
2.500 €
2.800 €
3.100 €
auf Anfrage
*: zzgl. Umsatzsteuer
Ein Immobilienkauf ist eine große Investition, welche wohlüberlegt und möglichst ohne größere Risiken stattfinden soll. Vertrauen Sie auf die Expertise eines Fachmanns, um den Kaufpreis, den Zustand der Immobilie und anfallende Renovierungskosten richtig einschätzen zu können.
Als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauingenieur berate ich Sie gerne und gebe Ihnen einen Überblick hinsichtlich aller wesentlichen wertbeeinflussenden Faktoren Ihrer zukünftigen Immobilie. Sie erhalten somit nicht nur eine professionelle Wertermittlung, sondern profitieren von meiner langjährigen Erfahrung in der Bau- und Immobilienbranche. Ich prüfe die Bausubstanz und vorhandene Unterlagen und stärke Ihre Verhandlungsposition indem ich Ihnen Argumente für Preisnachlässe liefere. Durch unser angegliedertes Maklerbüro in Düsseldorf kenne ich die aktuelle Marktlage als auch die Angebotsstrategien der Verkäuferseite.
Ablauf:
Vorhandene Unterlagen sichte ich bereits vorab, um einen groben Eindruck vom Immobilienwert zu erhalten und relevante Punkte für die Ortsbesichtigung zu identifizieren.
Relevante Fragen im Rahmen der Vorprüfung:
- Welche Unterlagen werden noch benötigt?
- Welche wichtigen Details stecken in der Baubeschreibung?
- Besteht eine Hochwassergefährdung der Immobilie?
- Gibt es Asbestverdachtsfälle?
- Ist die Wohnflächenangabe plausibel?
- Wie ist der energetische Zustand der Immobilie einzuschätzen?
- Bei Eigentumswohnungen: Ist die Instandhaltungsrücklage ausreichend?
Während des Ortstermins prüfe ich die Immobilie dann im Detail. Um offensichtliche Schäden richtig einschätzen zu können, ist ein Feuchtigkeitsmessgerät stets griffbereit. So kann z.B. direkt eine belastbare Aussage zur nassen Kellerwand getroffen werden; ebenso kann ich als Statiker beurteilen, ob es sich um einen unbedenklichen Riss im Putz handelt, oder ob womöglich ein Bausubstanzgutachten notwendig ist.
Kaufberatung
Feuchtigkeitsmessgerät und Risslupe helfen bei der Schadensbeurteilung
Neben dem allgemeinen Zustand der Immobilie werden z.B. auch folgende Aspekte geprüft:
- Entspricht die Immobilie den Planzeichnungen – gibt es ungenehmigte Bauten?
- Wann sollte die Elektrik erneuert werden?
- Wurden Renovierungen wie angegeben ausgeführt?
- Welche Sanierungsmaßnahmen stehen zukünftig an?
Im Anschluss ermittle ich den Wert der Immobilie nach den aktuellen, anerkannten Vorschriften und Regeln der Technik. Zur Kaufaberatung gehört selbstverständlich auch eine Erläuterung der Verkehrswertberechnung samt getroffenen Annahmen, gutachterlichen Beurteilungen, Berechnungsmethoden inklusive Zwischenwerten.
Im darauffolgenden persönlichen Gespräch erläutere ich Ihnen gerne ausführlich, welche Argumente für bzw. gegen einen Kauf sprechen. Hierbei spielen neben dem Kaufpreis die Risikoeinschätzung, die zukünftige Marktentwicklung sowie der Gesamteindruck der Immobilie und der Verkaufsbeteiligten eine Rolle.
Zielgruppe:
Sie haben bereits eine Immobilie ins Auge gefasst, bevorzugen aber ihr Bauchgefühl überprüfen zu lassen? Räumen Sie letzte Zweifel aus, um anschließend ruhig schlafen zu können.
Honorar:
Eigentumswohnungen: 500 € Festpreis zzgl. MwSt.
Ein- & Zweifamilienhäuser: 600 € Festpreis zzgl. MwSt.
Mehrfamilien- und Geschäftshäuser / Gewerbeimmobilien: ab 700 € zzgl. MwSt.;
Festpreis auf Anfrage
Ein schriftliches Gutachten ist nicht Bestandteil der Beratung.
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Veraufsberatung
Sie möchten Ihre Immobilie zeitnah und zum bestmöglichen Preis veräußern? Gerne helfe ich Ihnen weiter, indem ich einen realistischen Marktwert der Immobilie ermittle und ihre individuelle Verkaufsstrategie mit Ihnen gemeinsam plane.
Nicht erst seit dem im Dezember 2020 erlassenen Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten entscheiden sich immer mehr Verkäufer/innen ihre Immobilie privat zu veräußern. Hierbei berate ich Sie gerne hinsichtlich der zentralen Frage des Verkaufspreises. Natürlich wird der gegenwärtige Zustand der Immobilie dabei berücksichtigt und eine Beratung bezüglich bezüglich empfehlenswerter, wertsteigernder Renovierungsarbeiten ist inbegriffen.
Die bei der Verkaufsberatung anfallenden Kosten betragen dabei lediglich einen Bruchteil der sonst anfallenden Maklercourtage. Sie erhalten relevante Informationen für das Exposé und der Weg zum Verkauf wird mit Ihnen Schritt für Schritt besprochen. Dies beinhaltet auch eine Beratung hinsichtlich zu beachtender Regularien und rechtlicher Aspekte.
Schon gewusst ? Ein kleiner Fehler mit großen Folgen:
Verkäufern drohen Bußgelder bis zu 15.000,- €, falls bei der Besichtigung kein gültiger Energieausweis vorgelegt werden kann.
Sollten Sie im Anschluss auf einen Makler zurückgreifen wollen, kann Sie diesbezüglich unser angegliedertes Maklerbüro, Die Grünen Makler, ebenfalls kompetent und professionell durch den Verkaufsprozess begleiten.
Zielgruppe: Sie wollen Ihre Immobilie ohne Makler veräußern und wollen sich vergewissern hinsichtlich des Preises und dem rechtlichen Drumherum keine Fehler zu begehen.
Honorar: 1800 € Festpreis zzgl. MwSt.
Ein schriftliches Gutachten ist nicht Bestandteil der Beratung.
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Gutachtenprüfung
Verkehrswertgutachten treffen Aussagen zu hohen Vermögenswerten und beeinflussen oftmals weitreichende finanzielle oder rechtliche Entscheidungen. Wenn ein Gutachten von einer anderen Partei in Auftrag gegeben wurde, können Zweifel an seiner Korrektheit aufkommen: Gibt es methodische Fehler? Wurden alle wertbeeinflussende Faktoren ausreichend gewürdigt? Wie weit reicht der gutachterliche Ermessensspielraum? Handelt es sich womöglich um ein "Gefälligkeitsgutachten"? Die Gutachtenprüfung bietet eine fundierte Kontrolle bestehender Immobiliengutachten und schafft Sicherheit bei Bewertungsfragen durch die Hinzuziehung einer neutralen Zweitmeinung.
Oft genügt eine unabhängige Prüfung durch einen Sachverständigen, um ein „Bauchgefühl“ zu beruhigen oder letzte Zweifel auszuräumen – selbst bei vertrauensvollen Verhältnissen. Besteht hingegen ein Rechtsstreit mit einem gestörten Vertrauensverhältnis, kann eine professionelle Gutachtenkontrolle die notwendige Sicherheit bieten, um teure, langwierige Auseinandersetzungen zu vermeiden. Eine Gutachtenprüfung ist dabei nicht nur kosteneffizienter als ein vollständiges Zweitgutachten, sondern kann, falls tatsächliche Fehler oder Unstimmigkeiten festgestellt werden, auch als Vorstufe dazu dienen, den Mehrwert einer Neubewertung abzuschätzen. Die nachfolgend genannten Schritte können einzeln nacheinander beauftragt werden.
Ablauf der Gutachtenprüfung
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Eine Ersteinschätzung und grobe Plausibilitätsprüfung mit anschließender mündlicher Erläuterung, um abzuschätzen, ob eine ausführliche Prüfung im vorliegenden Fall Sinn macht.
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Schriftliche Stellungnahme: Eine detaillierte Bewertung des Gutachtens mit Hinweisen auf Fehler, Unstimmigkeiten bzw. die Überschreitung von Ermessensspielräumen. Eine Neubewertung ist nicht Bestandteil.
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Erstellung eines Gegengutachtens: Eine vollständige Neubewertung des Verkehrswerts der Immobilie bzw. der ortsübliche Vergleichsmiete, wobei auf vorgefundene Unstimmigkeiten des geprüften Gutachtens Bezug genommen wird.
Hinweis: Ein Obergutachten kann erforderlich sein, wenn zwei unabhängig voneinander erstellte Verkehrswertgutachten zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Obergutachten werden in der Regel direkt durch das Gericht beauftragt. Die Entscheidung des Gerichts, ein Zweitgutachten gemäß § 412 ZPO einzuholen, liegt grundsätzlich in dessen Ermessen. Dieses ist jedoch eingeschränkt, wenn zwei Gutachten vorliegen, die sich widersprechen. In einem solchen Fall darf das Gericht ein Obergutachten nur dann ablehnen, wenn es hierfür eine nachvollziehbare Begründung liefert. Eine Ausnahme besteht, wenn eines der vorliegenden Gutachten plausibel erläutert, warum es zu abweichenden Ergebnissen im Vergleich zum anderen kommt.
Honorar:
Die Kosten für eine Gutachtenprüfung richten sich nach dem Umfang und der Komplexität des geprüften Gutachtens. Das Honorar wird üblicherweise auf Stundenbasis berechnet, wobei individuelle Zeitbudgets im Voraus festgelegt werden können. Nach einer ersten Sichtung des Gutachtens erfolgt eine Kosteneinschätzung, die auf den spezifischen Anforderungen und dem erwarteten Prüfaufwand basiert.
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Mietwertgutachten
Ein Mietwertgutachten dient der objektiven Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Diese Gutachten dienen dazu Streitigkeiten zu vermeiden oder die Rechtmäßigkeit bestehender Mieten, Mieterhöhungen bzw. Mietminderungen zu überprüfen.
Typische Anwendungsfälle
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Bezifferung einer angemessenen Nutzungsentschädigung: Verbleibt ein Ehepartner nach der Trennung in der gemeinsamen Immobilie, dient ein Mietwertgutachten häufig zur objektiven Ermittlung der angemessenen Höhe der Nutzungsentschädigung.
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Mietminderungen: Klärung von Mietreduktionen bei Mängeln oder Streitigkeiten.
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Ermittlung zulässiger Mieten bei Neuvermietung oder Mieterhöhungen.
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Rückforderungen bei Mietpreisüberhöhung.
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Gewerbemietverträge: Überprüfung von Marktmieten, z. B. bei Mietanpassungen oder Neuverhandlungen.
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Zur Plausibilisierung der Einnahmen bei Projektentwicklungen.
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Widerspruchsverfahren beim Vorwurf der steuerlichen "Liebhaberei": Wenn das Finanzamt bei der Vermietung einer Immobilie keine Gewinnerzielungsabsicht erkennt, kann der Vorwurf der Liebhaberei erhoben werden. Typischerweise wird dies angenommen, wenn dauerhaft Verluste geltend gemacht werden, oder wenn die Vermietung aus persönlichen Motiven erfolgt, z. B. bei stark vergünstigte Mieten für Familienangehörige unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine fehlende Einkunftserzielungsabsicht führt dazu, dass Verluste steuerlich nicht geltend gemacht werden können. Bei besonders hochwertigen Immobilien ist der Mietspiegel für solche Immobilien nicht anwendbar, vgl. BFH Urteil vom
20.06.2023, Az.: IX R 17/21.
Honorar:
Die Kosten für eine Gutachtenprüfung richten sich nach dem Umfang und der Komplexität des geprüften Gutachtens. Festpreisangebote sind auf Anfrage verfügbar.
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Wohnflächenberechnung / Aufmaß
Typische Anwendungsfälle
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Verkauf oder Vermietung: Um exakte Angaben zur Wohnfläche in Verkaufs- oder Mietunterlagen zu gewährleisten. Ein entsprechendes Aufmaß sollte frühzeitig beauftragt werden, um Klarheit und Transparenz bezüglich des Verkaufs- bzw. Mietobjekts zu schaffen
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Fehlende Bauzeichnungen und Unterlagen, welche auch nicht im Bauaktenarchiv auffindbar sind.
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Finanzierungen und Beleihungen:
Sollte keine Wohnflächenberechnung eines Architekten vorliegen, verlangen Banken eine durch einen Sachverständigen unterschriebene Wohnflächenberechnung, um Darlehensunterlagen zu vervollständigen und die Auszahlungsvoraussetzungen zu erfüllen. -
Immobilienbewertung: Für die korrekte Bewertung einer Immobilie durch Sachverständige, Makler oder Banken ist eine korrekte Wohnflächenberechnung eine solide Grundlage.
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Streitigkeiten: Zur Klärung von Differenzen über die tatsächliche Wohn- oder Nutzfläche, etwa bei Miet- oder Nebenkostenabrechnungen.
Ablauf
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Aufmaß vor Ort: Vermessung der Immobilie mithilfe von Laserdistanzmesser und digitalem Winkelesser.
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Berechnung: Erstellung übersichtlich aufbereiteten Wohnflächenberechnung gemäß gesetzlicher Vorgaben (Wohnflächenverordnung - WoFlV) bzw. Nutzflächenberechnung gemäß DIN 277.
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Optional gegen Aufpreis: Grundrisserstellung: Dokumentation des Aufmaßes in maßstäblichen 2D-Zeichnungen mit Plankopf durch einen Bauzeichner.
Hinweis: Die Überprüfung der formellen rechtlichen Zulässigkeit der Wohnfläche ist nicht Bestandteil des Leistungsumfangs.
Honorar
Die Kosten richten sich nach der Größe und Komplexität der Immobilie. Die Berechnung erfolgt je Eigentumswohnung bzw. bei Einfamilienhäusern je Etage bzw. Gebäudeteil:
Wohnflächenberechnung bis 80 m²: 340,- € zzgl. MwSt.
Wohnflächenberechnung ab 80 m²: 440,- € zzgl. MwSt.
Erstellung von vermaßten Grundrissen mit Plankopf auf Anfrage.
Für Grundrissebenen mit Dachschrägen erfolgt ein Aufschlag von 30 %. Festpreisangebote für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser sowie Wohnflächenberechnungen mehrerer Wohnungen auf Anfrage.
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