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  • Paul Sobota

Vor- und Nachteile von Onlinegutachten

Wann lohnen sich kostenlose Onlinegutachten? Was sagen sie aus und wo liegen die Grenzen? Welche Anbieter sind empfehlenswert? Pro & Contra im Überblick.


Welche Vorteile haben Onlinegutachten?

"Gratis Online-Immobilienbewertung: Mit ein paar Klicks ermitteln Sie den Preis ihrer Immobilie." So oder ähnliches lauten oftmals kostenlose Angebote im Internet. Ein Pro-Argument ist sicherlich, dass die Qualität solcher Gutachten in letzter Zeit zugenommen hat. Anhand automatisierter Analysen, z.B. von Angebotspreisen bei Immoscout, werden auch lokale Unterschiede der Wohnlagen besser als früher abgebildet. Ein paar weitere Details, wie z.B. Baujahr und Renovierungen werden ebenfalls berücksichtigt. Insofern stellen automatisierte Gutachten sicherlich ein probates Mittel dar, um eine grobe Idee vom Wert Ihrer Immobilie zu erhalten. Wer hingegen statt einer groben Preisspanne eine präzise Einschätzung erwartet überschätzt die Fähigkeiten einer automatisierten Bewertung.

Welche Nachteile haben Onlinegutachten? Sechs kritische Fragen:

Doch - sie werden bereits ahnen, dass ein Immobilienbewerter hier ein kleines bis mittelschweres "Aber" einwerfen wird - hier gibt es einige Punkte zu beachten: Denn sich auf ein "kostenloses" Onlinegutachten zu verlassen kann einen letztlich teuer zu stehen kommen.

1. Wie genau sind Online-Gutachten?

Wenn es um Immobilienpreise geht, wird schnell über Preisdifferenzen in den 10.000ern gesprochen. Selbst kleine Abweichungen haben hier einen großen Effekt, der mit Leichtigkeit den Wert eines Kleinwagens übersteigt. Aber ebenso ist es risikoreich den Wert "auf der sicheren Seite" zu hoch anzusetzen. Die Ladenhüter sind in potenziellen Käuferkreisen schnell bekannt und können letztlich zu geringeren Kaufpreisen führen. Wenn Kaufinteressierte bereits wissen, dass es für eine Immobilie kaum Nachfrage gibt, wird deutlich mehr gefeilscht; außerdem stellen sich die potenziellen Käufer/innen die Frage, ob es einen Grund gibt, warum die Immobilie nicht schon längst verkauft ist. Wurde vielleicht ein Mangel übersehen?

2. Sind Online-Gutachten unparteilich?


Wenn Sie ein Onlinegutachten zusammenstellen, ist mit ein paar Klicks schnell ein Preis ermittelt. Aber wie verlässlich sind diese Angaben, und wer würde sich darauf verlassen? Auf die Frage "Wann wurde die Wohnung das letzte Mal renoviert?" mag der/die Verkäufer/in antworten: "2021! Da haben wir haben doch die neuen Plissees angebracht!". Potenzielle Käufer/innen würden die Frage wohl eher auf ein neues Bad, den Zustand der Leitungen, die Wärmedämmung und Ähnliches beziehen. Es ist festzustellen, dass die gestellten Fragen oft zu vereinfachend sind, um tatsächliche Werteinflüsse präzise abbilden zu können. Eine neutrale, unparteiliche Einschätzung kann daher nicht garantiert werden.

3. Kann ein Verkehrswertgutachten ohne Ortsbesichtigung erstellt werden?


Fragen Sie sich einmal selbst: Wären Sie bereit ein Haus zu kaufen, das Sie niemals besichtigt haben? Vieles schaut in der richtigen Perspektive und Belichtung ausgezeichnet aus und weder die dröhnende Straßenbahn noch die feuchte Kellerwand sind zu sehen; ach, und mit ein wenig Farbe sieht man auch nicht mehr, dass jahrelang drinnen geraucht wurde.

Anhand solcher Beispiele wird klar: Kein seriöses Gutachten wird ohne eine Ortsbesichtigung erstellt. Entfiele diese, würde der/die Sachverständige einen Mangel an Sorgfalt bei der Verfassung an den Tag legen. Somit hätte selbst ein ausführliches Verkehrswertgutachten vor Gericht keinen Bestand mehr. Darüber hinaus bestünde ein auch ein erhöhtes Haftungsrisiko; siehe BGH, Urteil vom 10. November 1994 – III ZR 50/94 , BGHZ 127, 378 , 380 ff. Sollte Ihnen doch jemand ein Verkehrswertgutachten ohne einen Vor-Ort-Termin unterjubeln wollen, nehmen Sie Reißaus oder fordern Sie ihr Geld zurück.

4. Welche Bewertungsverfahren werden verwendet?

Es gibt viele Anbieter für Onlinegutachten, doch die Wenigsten sind transparent bezüglich der Berechnungsverfahren und der genutzen Datengrundlage. Schauen wir uns nochmals das obengenannte Beispiel an: Nehmen wir an, ein Algorithmus greift automatisiert die Angebotspreise und Koordinaten von Immoscout ab und ermittelt Mittelwerte. Gegebenenfalls werden diese auch für verschiedenen Immobilienkategorien, wie z.B. Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien getrennt erfasst. Aber wissen wir, ob die Daten repräsentativ sind? Wie viele Kauffälle liegen der Bewertung zugrunde? Wurden die Angebotspreise auch wirklich beim Verkauf der Immobilie erzielt? Was passiert, wenn in einem Gebiet nicht genügend Daten zur Verfügung stehen? Wurden Immobilien auch außerhalb der Plattform zu anderen Preisen verkauft? Welche Rolle spielen die Eigenschaften der verkauften Immobilien? Was sind die Grenzen der Anwendbarkeit? Gibt es Faktoren, bei denen das Rechenmodell keine sinnvollen Werte ergibt?

5. Welche wertbeeinflussenden Faktoren werden berücksichtigt? ...und welche bleiben bei der Bewertung der Immobilie außen vor?

In Onlinegutachten meist nicht berücksichtigte Faktoren sind z.B. eine genaue Berücksichtigung des vielzitierten Faktors "Lage"? Die Lage ist ein wichtiger und kaum zu unterschätzender Faktor. In Onlinegutachten wird zumeist ein heuristischer Ansatz verwendet, welcher auch bei einer unzureichenden Datengrundlage versucht mit standarisierten Methoden eine Aussage abzuleiten. Folglich werden oft Richtwertzonen gebildet (oder übernommen). Das Problem hierbei ist, dass mitunter beträchtliche Abweichungen innerhalb solcher Zonen bestehen können - und diese bleiben unberücksichtigt. Andere Faktoren, die einzelne Grundstücke oder Bereiche betreffen (z.B. Baurechte, Baulasten oder Erschließungskosten), bleiben ebenfalls in einer Onlineberechnung außen vor.


In einer seriösen Analyse müsste auch geprüft werden, welche Faktoren überhaupt wertbeeinflussend sind. Getan wird dies z.B. vom lokalen Gutachterausschuss für Grundstückswerte, welche nach wissenschaftlichen Methoden arbeiten da sie hoheitliche Aufgaben wahrnehmen. In Düsseldorf und Wuppertal z.B. ist die Datenlage ausgezeichnet und es ist eine Vielzahl an hilfreichen Karten, Statistiken und Unterlagen öffentlich zugänglich.

Auf einen Punkt gebracht lässt sich festhalten, dass Onlinegutachten - seien sie kostenlos oder nicht - notwendigerweise wenig präzise Vereinfachungen beinhalten. Dies liegt darin begründet, dass eine automatisierte Bewertung und eine präzise Bewertung antagonistische Ziele sind. Sie können sinnvoll sein, um eine grobe Idee vom erzielbaren Preis zu erhalten; da ein Immobilienkauf oder -verkauf für die meisten von uns jedoch keine alltägliche Sache ist, lohnt es sich generell etwas genauer hinzuschauen, um den Unsicherheitsfaktor zu minimieren. Ansonsten zahlen sie womöglich schnell einen hohen Preis für ein "kostenloses" Gutachten.


6. Warum werden manche Onlinegutachten kostenlos angeboten?

Eine Internetweisheit besagt: "Wenn Sie nicht dafür bezahlen, sind vermutlich Sie selbst das Produkt." Meist haben die Bewertungsmodelle von Onlinegutachten icht den Anspruch eine präzise Wertanalyse zu erstellen, sondern dienen lediglich der Neukundengewinnung oder gar Datengewinnung.

Welche Anbieter von Onlinegutachten sind die Besten?


Der Immobilienmarkt ist ein Bereich, in dem man als Steuerzahler/in auch etwas zurückbekommt: die lokalen Gutachterausschüsse haben oftmals ausgezeichnete Infomaterialien rund um das Thema Immobilien. Nennenswert sind hier insbesondere Düsseldorf und Wuppertal. Für Nordrhein-Westfalen finden Sie auf www.boris.nrw.de eine Vielzahl an Karten und Informationen. Für viele Bereiche finden sie dort auch den Immobilienpreiskalkulator, welcher anhand von Richtwerten eine grobe Schätzung des Wertes ihrer Immobilie vornimmt - garantiert anonym und ohne verstecktes Marketing. Eine Anleitung für dessen Verwendung finden sie übrigens auf der Seite des Düsseldorfer Gutachterausschusses bzw. hier.

Wenn sie die Zeit und Muße haben und es etwas genauer wissen wollen, dann schauen sie auch in den entsprechenden Grundstücksmarktbericht (ebenfalls auf boris.nrw.de). Dort finden Sie detaillierte Daten und Statistiken (inklusive Standardabweichungen) rund um den lokalen Immobilienmarkt. Darüber hinaus gibt es in Wuppertal z.B. auch eine Wohnlagenkarte des lokalen Gutachterausschusses (nicht auf Boris.nrw.de). So entwickeln Sie schnell ein besseres Gefühl für den Markt und die Daten reichen meist aus, um selbst eine grobe Schätzung vornehmen zu können, die der Genauigkeit von Onlinegutachten entspricht – allerdings wird im Grundstücksmarktbericht genau beschrieben, wo die Grenzen der Anwendbarkeit liegen.

Pärzise Wertermittlung

Wollen Sie den Wert ihrer Immobilie genauer kennen, hilft eine Einschätzung vom Makler oder eine professionelle Immobilienbewertung vom Sachverständigen. Der Makler greift dabei hauptsächlich auf seine Erfahrung, kommerzielle Bewertungssoftware und den täglichen Umgang im Verkaufsgeschäft zurück. Sachverständige hingegen nutzen etablierte Bewertungsverfahren, statistische Auswertungen, sowie ihre Kenntnis der aktuellen Marktlage, um eine fundierte Aussage zu treffen. Hierbei werden auch Bau- & Wohnrechte, Baulasten, Baumängel oder beispielsweise die Genehmigungsfähigkeit von Schwarzbauten berücksichtigt - Faktoren die vom Makler oft unberücksichtigt bleiben. Ein Sachverständigengutachten ist eine neutrale, detaillierte, ausführlich dokumentierte Bewertung des Verkehrswerts. Im Gegensatz zur Maklereinschätzung genießt ein Gutachten daher gleichermaßen das Vertrauen von Käufern als auch Verkäufern und kann als Argumentationsgrundlage im Verhandlungsgespräch dienen. Ganz gleich, ob mit oder ohne Makler: ein Gutachten schafft Vertrauen und Sicherheit. Diese kann sich letztlich auszahlen, da jeder Zweifel vom Käufer eingepreist wird - sei es bewusst oder durch das bloße Bauchgefühl.

Schon gewusst? Gutachter haften gegenüber beiden Parteien.

Sachverständige können nicht nur auftraggeberseitig, sondern von jeder am Kauf beteiligten Partei haftbar gemacht werden! Verlässt sich beispielsweise eine Käuferin beim Hauskauf auf die Expertise eines Gutachters und stellt sobald fest, dass offensichtliche Bauschäden unerwähnt und somit leider auch unbewertet blieben, dann steht ihr ein entsprechender Schadenersatz vom Sachverständigen zu. Wer das Gutachten beauftragt hat, spielt dabei keine Rolle, vgl. BGH, Urteil vom 21. Juli 2010 – XII ZR 189/08 , X ZR 104/94 , BGHZ 133, 168 , 170 ff.

 

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Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich und wir beraten Sie gerne.


Dr. Sobota | Sachverständiger für Immobilienbewertung

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